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Polemicas nuevas medidas sobre el arrendamiento de locales comerciales

Polemicas nuevas medidas sobre el arrendamiento de locales comerciales

En el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 22 de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

En su articulado, entre otras, se incluyen medidas tendentes a reducir los costes sobre contratos de arrendamiento suscritos por autónomos y pymes. Posibilidad de solicitar una moratoria si el arrendador es tenedor de 10 o más inmuebles excluidos garajes o trasteros, o empresa o entidad pública de alquiler.

Los arrendatarios que acrediten estar afectados por la crisis del covid-19 podrán solicitar una moratoria del pago del alquiler.

Dicha petición se aprobará de manera obligatoria durante el estado de alarma, y sus prórrogas, permitiendo dichas prorrogas de manera individualizada, hasta un máximo de cuatro meses. El plazo para su abono, mediante fraccionamiento sin intereses, será de dos años a contar desde el fin del estado de alarma o a partir del plazo de los cuatro meses señalados.

Esta moratoria se pedirá en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (el 23 de abril de 2020) y deberá

ser aceptada por el arrendador siempre y cuando no se hubiera alcanzado entre las partes un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta.

¿Qué ocurre si el arrendador no está dentro de la anterior categoría?

El arrendatario cuyo casero no esté incluido en la categoría de gran tenedor (pequeño propietario), podrá solicitar en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley (el 23 de abril de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en

el pago de la renta siempre que esta moratoria o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes previamente.

Llama la atención que tanto inquilino como arrendador puedan disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta, fundamentalmente porque por ley estás fianzas deben depositarse en los distintos organismos

competentes autonómicos, cosa que parece ignorar el gobierno, por lo que la disposición efectiva de las mismas por parte de los arrendadores quedaría pendiente de determinar.

No hay que olvidar que muchos arrendadores dependen de esas cuantías, bien para sufragar las hipotecas sobre los bienes alquilados o para su economía diaria. 

¿Qué autónomos y pymes pueden pedir la moratoria en el alquiler?

Conforme al articulado del RDL podrán pedir las ayudas al alquiler las pymes y autónomos que cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso del autónomo con un contrato de arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:

- Debe estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

- Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.

- En caso de que la actividad económica no se haya visto suspendida, como consecuencia del estado de alarma, el autónomo deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de la pyme con contrato de arrendamiento de un inmueble para desarrollar su actividad económica:

- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital). Es decir, que el total de las partidas del activo de la pyme no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.

- Que la actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

- En caso de que la actividad no se vea suspendida por el estado de alarma, la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo acreditar los requisitos para pedir el aplazamiento de la renta?

El inquilino deberá acreditar que se encuentra en situación de solicitar la moratoria ante el arrendador con la siguiente documentación:

- En caso de haber sufrido una reducción de actividad, deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

- En todo caso, cuando el arrendador lo pida, el inquilino tendrá que mostrar sus libros contables al propietario para acreditar la reducción de la actividad.

- En caso de haber sufrido una suspensión de la actividad, la pyme o el autónomo deberá acreditar mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

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